Las comarcas de Tarragona cuentan con cerca de 300 Polígonos de Actividad Económica, muchos de ellos fruto del ´boom´ especulativo y en semiabandono.
Pequeños, mal ubicados, con déficits de comunicaciones y de infraestructuras (sin canalizaciones de gas, sin suficiente potencia eléctrica, sin rotondas que faciliten el paso de camiones de gran tonelaje, sin fibra óptica, sin depuradora de aguas...), en estado de semiabandono o con montones de naves fantasma, vacías, con el cartel de ‘se alquila’ o ‘se vende’ colgando desde hace más de un lustro.
Es el paisaje extremo de muchos de los polígonos industriales que se levantaron en las comarcas de Tarragona durante el empujón final de la fiebre constructora e inmobiliaria. La especulación también llegó hasta la oferta de suelo industrial, que hoy todavía arrastra las consecuencias en forma de una oferta que, cuanto menos, no se corresponde con la demanda.
Tras digerir el pinchazo, algunos ayuntamientos emprendieron la senda de la autocrítica y empezaron a desandar, cuando eso era posible, el camino andado. Ha habido consistorios que, tras apuntarse a la fiebre por tener su polígono industrial en el término municipal, durante estos años de Gran Recesión han dado marcha atrás en la clasificación de suelos industriales, devolviéndolos a su origen rústico o no urbanizable. En otros casos ha sido demasiado tarde.
En la demarcación de Tarragona hay a día de hoy hasta 286 Polígonos de Actividad Económica (en algunos casos, compartidos hasta por tres términos municipales distintos), según el registro de la Generalitat de Catalunya. El Tarragonès, con 54 de estas áreas repartidas entre todos sus términos municipales, es la comarca líder en número de polígonos. Se trata de una cifra que parece concordar con el peso que tiene la industria en esta comarca, y donde también se cuentan áreas de usos mixtos, con polígonos como el de Les Gavarres, donde la industria ha sido sustituida por grandes espacios comerciales puestos en marcha por algunos de los category killers de la venta al detalle.
Por demografía y peso de su industria, el Baix Camp debería seguir de cerca al Tarragonès. No es así. Los 33 polígonos que acumulan sus términos municipales son superados de largo por el Baix Penedès (51) y el Baix Ebre (50), dos de las comarcas donde el ‘ladrillazo’ de la burbuja inmobiliaria fue más intenso, y en las que la oferta de espacio industrial sin demanda que le corresponda es especialmente elevada.
Una divergencia, sin embargo, que afecta a toda la demarcación, y donde apenas el Priorat (con un único polígono en Falset) y la Terra Alta (dos en Gandesa y uno en Arnes) parecen mantener volúmenes ajustados a las demandas de su economía productiva.
Un mercado estancado
Aunque no todo es oferta de baja calidad. Junto a muchos de los desastres especulativos que se acumulan troceando todavía más el territorio, este boom también llevó, en algunos casos, a una mejora del parque inmobiliario industrial.
Así lo describe Javier Llanas, director general de Habitaclia, un portal que cuenta hoy con un centenar de naves industriales en venta o alquiler en las comarcas de Tarragona: «Se trata de un mercado muy centrado en el polígono industrial, porque se hicieron infinidad de ellos antes de la crisis, y unos cuantos quedaron a medias. A consecuencia de eso, actualmente hay cantidad de polígonos con el cartel para alquilar o vender».
«Y como que no se vende –prosigue Llanas–, los propietarios piensan: ‘como mínimo lo pongo en alquiler’. Por eso encontramos hoy mucho alquiler con opción a compra».
La competencia es alta, y el mercado, «profundamente especializado», es «para superexpertos», explica Llanas, que abunda: «Los precios nunca suben, sino que bajan en la negociación».
Precios que apenas han variado en el último año. Si, según datos de Habitaclia, el precio medio de venta en 2014 en la demarcación de Tarragona era de entre 405 y 415 euros por metro cuadrado, en 2015 apenas varió, hasta situarse entre los 415 y los 425 euros por metro cuadrado.
«Pero una cosa muy buena –destaca Llanas– es que el parque catalán [de naves industriales] era un poco viejo, y durante estos años previos a la crisis ha habido renovación, con polígonos muy bien trabajados».
Oferta y demanda
La abundante oferta, sin embargo, no siempre casa con la demanda. Microempresas y autoocupación en el sector productivo demandan de espacios industriales que en muchos casos no necesitan tantos metros cuadrados, con una oferta de naves que parten de los 200 metros cuadrados y llegan a tener hasta 5.000 metros.
Espacios compartidos, y también servicios compartidos, son algunas de las tendencias de futuro. Mejorar las prestaciones de estos polígonos es un reto si se quiere atraer una actividad que es escasa y está disputada.
Diego Reyes, miembro de la comisión ejecutiva de Pimec en Tarragona, admite que «en determinados polígonos hay sobreoferta, porque con políticas equivocadas del pasado, cada pueblo ha querido tener su polígono industrial».
«En el caso del Tarragonès –prosigue–, tenemos muchos polígonos y no muy bien tratados, como en el caso de Riu Clar (en Tarragona), donde en muchos casos no hay ni fibra óptica. En muchos de ellos hay carencias en temas de comunicaciones». Y matiza: «Pero no creo que en términos generales haya sobreoferta. Lo que no hay es demanda industrial».
Usos comerciales
En este punto, Diego Reyes ve en los usos comerciales una salida clara para esta oferta, y pone como ejemplo el polígono de Les Gavarres, en la ciudad de Tarragona. «Para lo único que ha habido demanda durante estos años –explica– ha sido para usos comerciales, porque no hay demanda industrial. Tarragona está dotada para recibir inversiones [de grandes espacios comerciales], pero es víctima de una política comercial restrictiva en Catalunya».
Ante el reto de qué hacer con toda esta oferta, Reyes destaca que lo fundamental hoy es prepararse para la posibilidad de que vuelva a haber un ciclo inversor. «Estamos preparados –explica–, porque tenemos oferta, pero con una serie de carencias, como la fibra óptica, o la conservación de los espacios públicos de estos polígonos. En algún caso, estamos dando una imagen patética».
«Se trata –concluye– de que quien venga a invertir se fije en nosotros. Si hay un despegue económico, Tarragona tiene posibilidades de que se establezcan empresas, pero las políticas públicas se tienen que adaptar a lo que pide el territorio».